CRR3 : la règle bancaire dont personne ne vous parlera, et pourquoi elle rend votre dossier plus important
Une réglementation européenne entrée en vigueur en 2025 change le coût du crédit pour les banques, sans rien changer aux règles qui vous sont opposables. Traduction : la sélectivité risque de monter, et un dossier bien préparé vaut plus cher qu'avant.
On m'en parle rarement en rendez-vous, et c'est normal : CRR3 est une règle écrite pour les banques, pas pour vous. Vous n'en verrez jamais la trace sur votre offre de prêt. Elle ne touche ni à votre taux d'effort, ni à la durée de votre crédit, ni à aucune condition qui vous est opposable. Ce qu'elle change, c'est le coût, pour la banque, de vous prêter de l'argent. Et quand prêter coûte plus cher, les banques regardent les dossiers de plus près. Voici ce que ça veut dire, très concrètement, quand vous préparez le vôtre.
Une règle écrite pour les banques, pas pour les emprunteurs
CRR3, c'est « Capital Requirements Regulation 3 ». Une réglementation bancaire européenne, entrée en vigueur en 2025. Elle descend en droite ligne des accords de Bâle, ces règles écrites après la crise de 2008 pour éviter que les banques ne se retrouvent à sec.
Le point le plus important d'abord, parce qu'il évite les confusions : CRR3 ne modifie aucune règle qui vous concerne. Le taux d'effort de 35 %, la durée maximale de crédit, ce sont des décisions du HCSF. Autre autorité, autre sujet, aucun rapport. CRR3, c'est une contrainte posée sur celui qui produit le crédit. Invisible sur une offre de prêt.
Alors pourquoi en parler ? Parce que ce qui coûte cher à une banque finit toujours par se voir quelque part. Rarement là où on l'attend.
Le coussin de sécurité, en langage courant
Quand une banque accorde un crédit, elle doit mettre de côté des fonds propres. De l'argent à elle, immobilisé, qui ne travaille pas. C'est un coussin de sécurité, au cas où le crédit tourne mal. Plus le crédit est jugé risqué, plus le coussin doit être épais.
Jusqu'ici, les grands établissements évaluaient ce risque avec leurs propres modèles internes. Sans plancher. CRR3 en pose un, qu'on appelle l'« output floor » : le résultat de ces modèles maison ne peut plus descendre sous environ 72,5 % de ce qu'aurait donné la méthode standard. Autrement dit, une banque ne peut plus s'auto-évaluer indéfiniment plus prudente qu'elle ne l'est.
Traduction : pour un même crédit, certaines banques doivent désormais geler davantage de capital qu'avant. Et ce capital gelé a un prix.
Où part le surcoût ? Trois portes, dont une très discrète
Une banque qui voit son coût de production monter dispose de trois portes de sortie. Elle peut relever ses taux. Elle peut réduire sa marge de négociation, celle sur laquelle je travaille quand je défends votre dossier. Ou elle peut devenir plus sélective sur les dossiers qu'elle accepte.
Elle peut aussi ne rien faire de tout ça : absorber une partie du surcoût, l'étaler dans le temps, en faire un arbitrage commercial pour continuer à gagner des parts de marché. Je tiens à séparer ce qui est certain de ce qui est probable. Le certain : la règle existe et s'applique depuis 2025. Le probable : ses effets sur le terrain. Rien n'est automatique, et personne ne peut vous garantir aujourd'hui quelle porte sera choisie, ni par quelle banque.
Cela dit, une remarque de bon sens. Relever un taux, ça se voit immédiatement, ça se compare, ça se perd face à la concurrence. Trier plus finement les dossiers, ça ne se voit pas. C'est le levier d'ajustement le moins coûteux commercialement. S'il devait y avoir un mouvement, c'est probablement par là qu'il passerait en premier — et l'écart se creuserait alors entre un dossier bien présenté et un dossier moyen.
Le crédit immobilier français part avec une bonne carte en main
Il faut le dire, parce que c'est rassurant et rarement rappelé : en France, près de 99 % des crédits immobiliers sont à taux fixe. Le risque de taux est porté par la banque, pas par vous. Et l'octroi repose sur votre capacité de remboursement, pas sur la valeur du bien. Résultat : un taux de défaut historiquement très faible. Le crédit habitat français n'est pas un produit risqué, et les chiffres le montrent depuis longtemps.
Le Comité consultatif du secteur financier, adossé à la Banque de France, a d'ailleurs alerté sur le sujet : hausse des fonds propres requis, et pression accrue exercée sur les sociétés de caution, qui sécurisent une grande partie de nos prêts. Il plaide pour une mise en œuvre proportionnée. Le débat est donc ouvert, et l'ampleur réelle des effets n'est pas écrite.
Ce n'est pas un sujet de spécialistes pour autant. Environ 80 % des transactions immobilières de la dernière décennie ont nécessité un crédit habitat. Quand on touche au coût du crédit, on touche à quatre achats sur cinq.
À quoi ressemble un dossier qui passe devant les autres
Voilà le seul endroit où tout ça atterrit chez vous. Un banquier qui doit choisir regarde d'abord vos trois derniers mois de relevés. Pas de découvert, même de 20 € sur deux jours. Pas de rejet de prélèvement. Une épargne, même modeste, qui rentre tous les mois au même moment : c'est la preuve vivante que vous savez encaisser une mensualité.
Ensuite : des crédits à la consommation soldés quand c'est possible, un apport identifié et traçable — une donation se justifie, une somme qui tombe du ciel inquiète —, et une cohérence entre votre train de vie et le projet que vous présentez. Évitez aussi d'ouvrir un nouveau crédit ou de changer de banque dans les mois qui précèdent. Et quand il y a une anomalie, on l'explique dans le dossier plutôt que de laisser le banquier l'interpréter tout seul.
Rien de tout cela n'est nouveau. CRR3 ne vous impose aucune démarche, aucun document, aucun délai supplémentaire. C'est simplement une raison de plus de préparer sérieusement, et tôt.
Un projet en tête ?
Un premier échange, gratuit et sans engagement.
Informations à jour au 27 juin 2026, données à titre indicatif. Plusieurs mesures évoquées dépendent de textes non définitifs : seule une étude de votre situation permet de conclure. Ce contenu ne constitue pas un conseil personnalisé.
