Les 35 %, ce n'est pas une loi : d'où vient ce chiffre et ce qu'il autorise vraiment
Le plafond de 35 % existe et il s'impose aux banques. Mais il ne dit pas ce que la plupart des gens croient, et deux banques peuvent calculer votre situation de deux façons opposées.
« On ne peut pas dépasser 35 % d'endettement. » Vous l'avez entendu en agence, lu sur un forum, répété par un ami. La phrase circule partout et elle fait renoncer des gens qui pourraient acheter. Ce chiffre est réel et il s'impose bien aux banques. Mais il ne veut pas dire ce que l'on croit. Voici d'où il sort, ce qu'il autorise vraiment, et pourquoi un refus à 36 % dans une banque n'est absolument pas un refus partout.
D'où sort vraiment ce chiffre
Le 35 % n'a pas été voté au Parlement. Il vient d'un enchaînement qui commence très loin de la Seine-et-Marne. En 2009, à Bâle, naît le Conseil de stabilité financière. En 2010-2011, à Francfort, le Comité européen du risque systémique. Puis, en France, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), créé en 2013, opérationnel en 2014, épaulé par la Banque de France.
Le 27 juin 2019, le Comité européen du risque systémique adresse une alerte publique à la France sur l'endettement des ménages. Le 20 décembre 2019, le HCSF publie des « recommandations ». Une recommandation, ça ne s'impose pas. Deux ans plus tard, si : au 1er janvier 2022, elles deviennent juridiquement contraignantes. Et aucune durée d'application n'a été prévue. Elles peuvent donc durer.
La norme tient en trois points : taux d'effort à l'octroi plafonné en principe à 35 % des revenus, assurance comprise ; durée maximale de 25 ans ; une marge de flexibilité encadrée qui permet aux banques de déroger sur une part limitée de leur production. Des pistes d'assouplissement reviennent régulièrement dans le débat public. Tant que rien n'est adopté, ce sont ces règles-là qui s'appliquent à votre dossier.
Le HCSF ne lira jamais votre dossier
C'est le point que personne ne vous explique. La mission du HCSF, c'est la stabilité du système financier français. Pas la protection des emprunteurs. Il raisonne en encours agrégés, à l'échelle du pays, jamais dossier par dossier. Personne, au HCSF, n'ouvrira jamais votre compromis.
Les chiffres qu'il regarde sont d'un autre monde que le vôtre : l'encours de crédit immobilier des ménages est passé de 1 292 milliards d'euros en 2023 à 1 283 milliards en 2024, puis 1 283 milliards en 2025. Une stagnation inédite. Le taux d'endettement des ménages, lui, est descendu de 98,99 % en 2019 à 90,94 % fin 2024, selon les données BCE-Eurostat. Et dans son communiqué du 16 décembre 2025, le HCSF ne relève aucun signe de restriction de l'offre de crédit.
Ces montants ne disent rien de votre maison à 285 000 € à Bussy-Saint-Georges, à Chelles ou à Coulommiers. Le HCSF fixe un cadre. C'est votre banque, seule, qui décide de vous dire oui. Et une banque, contrairement à un encours national, ça se rencontre, ça s'explique et ça se convainc.
Taux d'effort et taux d'endettement : deux choses différentes
Le HCSF ne parle jamais de « taux d'endettement ». Il dit « taux d'effort à l'octroi ». Ce n'est pas de la coquetterie de vocabulaire. Le taux d'endettement est un indicateur macroéconomique : la dette de tous les ménages rapportée à leur revenu disponible brut. Le taux d'effort, lui, est individuel : votre charge de remboursement rapportée à vos revenus. Quand on vous annonce « vous êtes à 38 % d'endettement », on emploie un mot pour un autre.
Autre surprise : le droit du crédit aux consommateurs ne fixe aucun ratio. Ni 35 %, ni un tiers. Le fameux « un tiers », que l'on se transmet de génération en génération, n'a jamais eu le moindre fondement légal. C'est une habitude de banquier devenue vérité de comptoir. Savoir cela ne fait pas passer un dossier tout seul, mais ça change la conversation : vous n'êtes plus face à une loi de la nature, vous êtes face à une règle prudentielle, avec ses tolérances.
La flexibilité existe, encore faut-il aller la chercher
La norme dit « en principe ». Ce n'est pas un détail. La marge de flexibilité encadrée autorise chaque banque à déroger au plafond pour une part limitée de sa production. Résultat concret, que je constate dossier après dossier : tous les financements ne sont pas arbitrés à 35,00 % pile. Il y a une zone grise, et elle est utilisée.
Mais cette marge n'est pas un droit. C'est une enveloppe, suivie par trimestre, et elle ne se distribue pas au hasard. Elle va aux dossiers propres, complets, arrivés tôt, portés par quelqu'un qui les défend. Trois mois de comptes sans découvert. Une épargne qui rentre tous les mois, même petite. Pas de crédit à la consommation souscrit dans l'année. Toutes les pièces du premier coup.
Un dossier à 36 % déposé en fin de trimestre, avec trois justificatifs manquants et une explication floue sur un virement, ne passera pas. Le même dossier, préparé, argumenté et présenté tôt dans le trimestre, a une vraie chance. Ce n'est pas de la magie : c'est de la place à prendre avant les autres.
Refusée à 36 % ici ne veut pas dire refusée partout
Deuxième constat de terrain, et c'est le plus rentable pour vous : le mode de calcul n'est pas le même d'une banque à l'autre. Ce qui entre au numérateur (vos charges) et au dénominateur (vos revenus) varie selon les établissements. Le pourcentage qu'on vous annonce n'est donc pas une vérité absolue. C'est le résultat d'une méthode maison.
Prenons une hypothèse, volontairement simple. Un couple de Bussy-Saint-Georges, 4 000 € nets par mois à deux. Une mensualité de prêt estimée à 1 140 €, assurance comprise. Et une pension alimentaire de 300 € versée chaque mois. Première banque : elle ajoute la pension aux charges. 1 140 + 300 = 1 440 €, soit 36 % de 4 000 €. Refus. Deuxième banque : elle déduit la pension des revenus. 1 140 € rapportés à 3 700 €, soit 30,8 %. Le même couple, le même bien, la même semaine. Deux réponses opposées.
La pension n'est qu'un exemple. Les primes, les heures supplémentaires, les revenus variables, un loyer déjà perçu : chaque établissement a sa recette. Je suis intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, et une grande partie de mon travail tient là-dedans : savoir qui compte quoi, et présenter votre situation à l'endroit où elle sera lue correctement.
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Informations à jour au 9 juillet 2026, données à titre indicatif. Plusieurs mesures évoquées dépendent de textes non définitifs : seule une étude de votre situation permet de conclure. Ce contenu ne constitue pas un conseil personnalisé.
