Dispositif Jeanbrun : ce qui est voté, ce qui ne l'est pas, et ce qui se finance

Une réduction d'impôt et un amortissement, ce n'est pas la même chose

Le Pinel donnait une réduction d'impôt calculée sur le prix du logement. Le nouveau dispositif repose sur un tout autre mécanisme : l'amortissement. Chaque année, vous déduisez une fraction de la valeur du logement de vos revenus fonciers, à côté des charges habituelles — intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière.

La différence n'est pas un détail de vocabulaire. Une réduction s'impute sur l'impôt que vous devez. Un amortissement, lui, réduit la base imposable, c'est-à-dire le revenu sur lequel l'impôt sera ensuite calculé. Deux personnes qui achètent le même appartement n'obtiennent donc pas du tout le même résultat selon leur situation.

Les chiffres à connaître : l'amortissement est plafonné à 12 000 € par an, et l'imputation sur le revenu global est possible jusqu'à 10 700 €. Pour le calcul précis dans votre cas, c'est un expert-comptable ou un conseil fiscal qu'il faut voir. Je préfère vous le dire franchement plutôt que de vous vendre du vent.

Plus le loyer baisse, plus l'amortissement monte

La contrepartie est claire : vos loyers sont plafonnés. Trois niveaux existent. L'intermédiaire, environ 15 % sous le marché. Le social, 30 % sous le marché. Le très social, 45 % sous le marché.

Et c'est un curseur : plus vous baissez le loyer, plus le taux d'amortissement augmente. Dans le neuf, il va de 3,5 % à 5,5 %. Dans l'ancien, de 3 % à 4 %. Vous échangez donc du revenu immédiat contre un avantage fiscal étalé dans le temps. Ce n'est ni bien ni mal : c'est un choix, et il doit correspondre à votre trésorerie réelle.

Les autres engagements : location nue, 9 ans minimum, là où le Pinel démarrait à 6 ans. Et la location à un membre du cercle familial proche est interdite. Neuf ans, c'est long. Vous devez pouvoir tenir un loyer minoré pendant neuf ans sans que cela vous mette en difficulté le jour où la chaudière lâche.

La fin du zonage rouvre la grande couronne

C'est le point qui m'intéresse le plus, et curieusement celui dont on parle le moins. Le dispositif ne comporte aucun zonage. Il s'applique en métropole comme en Outre-mer. C'est une rupture nette avec le Pinel.

Rappelez-vous ce que faisait le zonage : il concentrait les investissements sur les mêmes communes, poussait le prix du foncier vers le haut, et provoquait à la sortie des vagues de revente synchronisées. Tout le monde vendait le même type de bien, au même endroit, au même moment. On pouvait ainsi payer cher à l'entrée et revendre au milieu d'un embouteillage.

Sans zonage, la grande couronne et la province redeviennent jouables. Et là, le rapport entre le prix et le loyer est souvent bien plus sain qu'en zone tendue. Un appartement autour de 250 000 € en Seine-et-Marne, bien placé près d'une gare et d'une école, se compare très favorablement à un bien deux fois plus cher en zone tendue, dont le loyer, lui, n'est pas deux fois plus élevé.

Attention : une bonne partie de ce que vous lisez n'est pas encore votée

C'est le cœur de cet article, et le point sur lequel je préfère être trop prudente que trop rapide. La version issue du projet de loi de finances réservait le dispositif à l'habitat collectif : appartements oui, maisons individuelles exclues. Elle exigeait aussi, dans l'ancien, des travaux représentant au moins 30 % du prix d'achat.

Un projet de loi « Relance logement » a été présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026. Il revient sur plusieurs de ces points : le seuil de travaux serait abaissé de 30 % à 20 % ; l'exigence énergétique serait assouplie à la classe D, avec absence de chaudière fossile ; les maisons individuelles anciennes deviendraient éligibles ; et il deviendrait possible de louer des logements classés F ou G moyennant un engagement effectif de travaux.

Je pèse mes mots : ces évolutions relèvent d'un projet de loi présenté, pas encore voté. Ce ne sont pas des règles applicables aujourd'hui. Beaucoup d'articles en circulation les présentent déjà comme acquises — ils sont faux. Si vous montez une opération dans l'ancien ou sur une maison individuelle en vous appuyant sur ces annonces, vous prenez un risque bien réel : le texte définitif peut ne pas les retenir.

La preuve, et c'est tout frais : le 8 juillet, les sénateurs n'ont pas voté le seuil de 20 %. Ils ont retiré la condition de travaux chiffrée et l'ont remplacée par une exigence sur l'étiquette énergie du logement. Les députés reprennent le dossier à la rentrée. Résultat, à la date où je vous écris, la règle qui s'applique vraiment reste celle du mois de février : 30 % de travaux. Vous voyez pourquoi je vous répète de ne rien caler sur une annonce.

Est-ce que ça se finance ?

Voilà ma question à moi. On n'achète pas un dispositif fiscal : on achète un bien, et on rembourse une mensualité pendant vingt ans. La banque, elle, ne regarde pas votre avantage fiscal. Elle regarde vos revenus, votre endettement, votre reste à vivre, votre apport, et le loyer qu'elle acceptera de retenir.

Or ce loyer est plafonné. Un loyer minoré de 15, 30 ou 45 % pèse directement sur votre capacité d'emprunt, parce que la banque n'en retient de toute façon qu'une partie dans ses calculs. Un montage qui passait avec un loyer de marché peut très bien ne plus passer avec un loyer social. C'est le genre de chose qu'il vaut mieux découvrir avant l'offre d'achat qu'après.

Sur un bien entre 250 000 et 350 000 € en grande couronne, je regarde toujours les mêmes points : l'emplacement réel, c'est-à-dire la gare, l'école et l'emploi ; le prix au mètre carré comparé aux ventes récentes du secteur ; la vacance locative ; les charges de copropriété ; et surtout le montant que vous devrez sortir de votre poche chaque mois. Si l'opération ne tient pas sans l'avantage fiscal, elle ne tiendra pas avec.