PTZ 2026 : ce qui bouge, ce qui ne bouge pas, et si votre famille y a droit
La loi de finances 2026 a retenu une seule nouveauté pour le prêt à taux zéro, et ce n'est pas celle dont on a le plus parlé. Le point clair, sans jargon, pour un projet en grande couronne.
Depuis février, on me pose la même question presque chaque semaine, souvent au téléphone, souvent le soir : « Le PTZ a changé, non ? » Oui, un peu. Mais beaucoup moins que ce que laissent croire les articles lus en diagonale. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, adoptée via l'article 49.3) a retenu une seule modification du prêt à taux zéro. Le reste, y compris ce qui a été voté à l'Assemblée à l'automne, n'est pas passé. Voici le tri, fait simplement, pour une famille qui achète en Seine-et-Marne ou ailleurs en grande couronne.
La seule nouveauté retenue : le PTZ suit désormais le logement en BRS
Le Bail Réel Solidaire, c'est un montage qui revient souvent dans les programmes neufs d'Île-de-France. Le principe : vous achetez les murs du logement, mais pas le terrain. Le terrain reste à un organisme de foncier solidaire, à qui vous versez une redevance mensuelle. Résultat, le prix d'entrée baisse nettement par rapport à un achat classique équivalent.
Jusqu'ici, il y avait un caillou dans la chaussure : seul le tout premier acquéreur du logement pouvait mobiliser un PTZ. Celui qui rachetait ensuite ce même logement en BRS, non. Vous voyez le problème : les reventes se grippaient, les vendeurs peinaient à trouver preneur, et le dispositif tournait au ralenti. La loi de finances 2026 ouvre le PTZ aux acquéreurs successifs d'un logement en BRS.
C'est une mesure technique, mais si vous regardez un programme en BRS près de chez vous, ou si vous êtes déjà propriétaire en BRS et que vous envisagez de revendre, elle vous concerne directement.
Les plafonds n'ont pas bougé — et ce ne sont pas des plafonds de prix
Le PTZ retient un plancher de 79 000 € et un plafond de 156 000 € de coût d'opération. Ces deux montants sont identiques à ceux de l'an dernier. Rien n'a changé de ce côté.
Et là, je veux couper court à une confusion que j'entends tout le temps, parce qu'elle fait peur pour rien. Ces 156 000 € ne sont pas un prix d'achat maximum. Personne ne vous dira « votre maison coûte 280 000 €, donc pas de PTZ ». Ce chiffre est la base de calcul retenue par l'administration : le montant maximal de votre opération pris en compte pour calculer votre prêt à taux zéro. Au-dessus, le surplus n'entre plus dans le calcul, c'est tout. Vous pouvez parfaitement acheter à 300 000 € et bénéficier d'un PTZ.
Le plancher de 79 000 € joue dans l'autre sens : en dessous de ce coût d'opération, il n'y a pas de PTZ. Cela concerne rarement les projets que je vois passer dans le 77.
Ce qui a été voté mais qui n'est pas en vigueur
À l'automne dernier, un amendement porté par le député Michel Castellani (n° I-1958) proposait de relever ces plafonds de 25 % : le plancher passait à 99 000 € et le plafond à 195 000 €. Il a été voté à l'Assemblée nationale le 27 octobre 2025. Beaucoup d'articles l'ont annoncé comme acquis.
Il n'a pas été retenu dans le texte final. La nuance est essentielle et je préfère être très nette : un amendement voté en séance n'est pas une règle applicable. Tant que la mesure ne figure pas dans la loi promulguée, elle n'existe pas pour votre banque. Les plafonds applicables restent donc bien 79 000 € et 156 000 €.
Même chose pour la revalorisation des plafonds de ressources : elle figurait dans le projet initial, elle n'a pas été retenue. Les barèmes en vigueur restent ceux du décret du 29 mars 2025. Si vous lisez ailleurs des montants plus généreux, vérifiez la date de l'article avant de bâtir votre plan de financement dessus.
Comment savoir, concrètement, si vous y avez droit
Trois critères entrent dans le calcul, et seulement trois : la zone de votre commune (A, B1, B2 ou C), le nombre de personnes qui vont occuper le logement, et votre revenu fiscal de référence de l'année N-2.
Pour vous donner des repères, voici les plafonds de ressources en zone B1 : 34 500 € pour une personne seule, 51 750 € pour deux, 62 100 € pour trois, 72 450 € pour quatre, 82 800 € pour cinq. En zone C, les montants sont plus resserrés : 28 500 €, 42 750 €, 51 300 €, 59 850 € et 68 400 €. Je ne vous annoncerai pas ici la zone de votre commune, parce que le zonage se vérifie ligne par ligne et qu'une erreur sur ce point fausse tout le reste : c'est le premier point que je contrôle quand on se parle.
Deux précisions qui débloquent bien des situations. D'abord, être primo-accédante ou primo-accédant ne veut pas dire « premier achat de sa vie » : cela signifie ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis deux ans. Un deuxième achat reste donc possible, par exemple après une séparation ou une longue période de location. Ensuite, le PTZ ne se souscrit jamais seul : c'est un prêt complémentaire, adossé à un prêt principal, et il se cumule souvent avec Action Logement ou des aides locales. Le dispositif court jusqu'au 31 décembre 2027.
Un ordre de grandeur, sur une opération type de grande couronne
Prenons une hypothèse réaliste pour le secteur : un couple sans enfant, un achat à 250 000 €, en zone B1. Le PTZ mobilisable ressort autour de 15 800 €.
Ce n'est pas un chèque, ni une remise sur le prix. C'est une part de votre financement qui ne vous coûte aucun intérêt, avec le plus souvent un différé de remboursement au démarrage. Sur la durée, cela allège la note et cela muscle votre dossier face à la banque : une fraction du financement à 0 %, c'est un coût total qui baisse et un profil qui passe mieux.
Je le précise clairement : ce montant est une hypothèse de travail que j'ai recalculée pour l'exemple, pas un engagement. Le vôtre dépendra de votre zone, de votre composition familiale et de votre revenu fiscal de référence.
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Un premier échange, gratuit et sans engagement.
Informations à jour au 13 juillet 2026, données à titre indicatif. Plusieurs mesures évoquées dépendent de textes non définitifs : seule une étude de votre situation permet de conclure. Ce contenu ne constitue pas un conseil personnalisé.
